文 ｜ 温世君剪辑 ｜ 孙春芳

出品 ｜ 棱镜·腾讯小满使命室

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天然地产周期是每一位参与者真金白银买出来的，但追涨杀跌的东谈主，是大宗。

信得过的收割者，在别东谈主防护的时候，勇于去野心。比如活跃在香港楼市中的袁天凡、李慧敏妻子。

这是一双被称为“打工天子”的作事司理东谈主妻子，一位是“李嘉诚智囊”，一位是“恒生一姐”。本年5月，复旦刚刚将国权路579号区域校园定名为复旦大学袁天凡、慧敏校园。但即即是这对位于生态链尖端“打工东谈主”妻子，买房、卖房依然是他们惯常的投资。最知名的案例是把我方二手房卖给马云。

2000年，香港地产尚未澈底走出亚洲金融危急带来的颓唐影响（拐点出当今SARS之后），袁氏妻子却斗胆斥资1.635亿港元，买下香港太平山顶豪宅——这栋位于白加谈22号三层颓废住宅，前身是比利时领事的官邸，房屋面积9891宽泛呎（919平米）附带2万宽泛呎（1858平米）的花圃和270度无装璜海景，向山下望去，正对维多利亚港中心。

捏有15年后，袁氏妻子名下的这处山顶豪宅，以正本的9倍价钱：15亿港元，卖给了一位内地富豪：阿里巴巴集团主席马云。

这笔狠恶的交游，给袁氏妻子带来13亿港元浮盈的交游，每宽泛呎成交单价最初15万港元（162万港元每平米），也一度刷新香港房屋地皮呎价记录。

像许多前别墅业主一样，袁氏妻子似乎“住够了”。把山顶这套“二手别墅”卖给马云后，立马动手了一套一手大平层，以3.75亿港元每宽泛呎7.22万港元（77.72万港元每平米）的价钱，买下太古地产诱骗的半山豪宅名目傲璇六层的一套5千宽泛呎（465平米）的屋子，一样不错瞭望维多利亚港海景。

香港港岛半山司徒拔谈豪宅傲璇。图片起首：视觉中国

不久前，这对妻子又最先买房了。

香港地皮注册处贵府骄气，“袁天凡及爱妻李慧敏”近日购入李兆基家眷旗下恒基地产牵头诱骗的新盘启德天泷一处四居室，该楼盘位于原启德机时势块。恒基地产2024年报骄气，该楼盘于2024年6月罢了。

启德机时势块位置优厚，西边围聚油尖旺区，东边与西贡区相邻，北边流通九龙城区，南方则通过维多利亚港与香港岛的湾仔区、铜锣湾等区域隔海相望，况兼该楼盘还属于香港头部的学区之一的“34校网”。

袁氏妻子天然昭着位置、学区关于不动产的舛错性，是以愉快用4646万港元的价钱，买下这套使用面积1298宽泛呎（179平米）的房产——每宽泛呎单价最初3.5万港元（38万元港元每平米）。

其实旧岁首香港楼市调控计谋取消后，袁氏妻子便在往日5月赶快最先，以1520万港元购入港岛南区薄扶林贝沙湾一套使用面积734宽泛呎（68平米）的两居室。此前，同类户型的成交价广阔最初1800万港元，而他们买下的这套房产，前业主之前的挂牌价钱是2000万港元。

时隔一年多，这次袁氏妻子再次加码购入启德房产。这两处对他们而言面积不大的房产，大略率不是我方居住。在香港楼市这轮诊治周期内，这对留意的妻子在我方的钞票配置表中，又押上了新的地产筹码。

他们在东谈主生巅峰时买下山顶豪宅

2016年时，袁天凡曾向媒体叹息：“我家谈虚浮，莫得东谈主际关系，曾住在长发街木板隔间房，近十年却能住在白加谈22号大屋……”天然说这话时，山顶白加谈22号豪宅照旧售予马云，但袁天凡依然记忆犹新。

这是因为住在太平山顶，一直以来都是香港顶豪的身份证。

香港岛面积不大，78.65宽泛公里仅比北京二环内面积略大一些。但因为中部耸立着太平山，可欺诈面积要小得多。在香港岛上，住宅从海边一直建到山顶，尤其是山顶区域，视线最好，能俯视海景，况兼建筑密度低，安全、深幽，成为了价钱焕发的顶级豪宅的荟萃地。

1890年就绽开的山顶的白加谈天然是双向车谈，但一皆并莫得分支谈路，也不允许外来车辆入内。除了马云除外，李兆基家眷、刘銮雄家眷等富豪都在白加谈置了业，好意思国驻港总领事官邸也位于此。

更舛错的是，买下白加谈22号这处豪宅时的2000年，亦然袁天凡东谈主生的高光点——用一次闪电式的杠杆收购，辅佐李嘉诚次子李泽楷，建设了父亲河山除外我方功绩的基石：电讯盈科。

这是一场李嘉诚、袁天凡、李泽楷的“共谋”，中枢操作是三步棋：

第一步是李嘉诚帮李泽楷搭一个班子。1996年，30岁的李泽楷进军“高技术”，李嘉诚的复旧包括帮女儿物色一位智囊——李嘉诚亲身邀请了原香港联交所行政总裁袁天凡，出任“盈科亚洲拓展”副主席，主席恰是李泽楷。据报谈，“李泽楷对袁天凡尊敬有加，拜为太傅，言从计行”。

第二步是搭建老本平台。1999年盈科亚洲拓展收购上市公司“得信佳”算作壳公司，将尚在说合中的“数码港”业务（包含获批的地皮）注入其中，改名“盈动数码能源”。此时适逢世纪之交那轮互联网波浪，调换获取特区政府的明确计谋复旧，盈动数码能源一度市值最初2000亿港元，以至冲进了港股市值前十位。

但“数码港”尚在说合之中，盈动数码能源要撑起这么市值，第三步就必须为这家上市公司找到信得过能产生踏实利润的好钞票。

2000岁首，香港电讯的大鼓励大东电报局（曾为英国国资，上世纪80年代初英国保守党政府将其独到化）出现债务危急，筹画将香港电讯出售。但往日1月24日音讯公开时，照旧有了初步的意向接办方新加坡电信——其时的CEO是李光耀的小女儿李显扬。

袁天凡闪电“截胡”。2000年2月11日，盈动数码能源晓示香港电讯的收购意向。其时，新加坡电信的决议是50亿好意思元加股票，盈动数码能源必须给香港电信鼓励们开出更高的价码——120亿好意思元加股票。

天然盈动数码能源市值颇大，但这并不料味着他们能一下拿出如斯大的一笔现款。袁天凡找了一个银行团：包括我方老东家、夫东谈主李慧敏确其时的现东家、李嘉诚的老一又友，汇丰银行。2000年2月29日，尘埃落定，新加坡电信出局。同庚8月，并购完成，盈科数码能源改名电讯盈科。

这是一次尺度的杠杆收购按照盈动数码与银行团的贷款契约，收购完成后，再以香港电信的运营收入算作还款起首，何况还有李嘉诚家眷的背书。30多家银行共同提供的120亿好意思元融资，亦然亚洲金融风暴之后，香港银行团初度组织的、范畴最大的一笔贷款。

有东谈主详尽，袁天凡为李泽楷绸缪的这次“蛇吞象”收购，是用18天技艺，用一家近乎空壳的公司，借着那波互联网泡沫的东风，归拢了一家有着百年历史、年净利润达百亿、净钞票超千亿的大企业。

这次收购现实上也为李嘉诚自后的“分家”铺平了谈路，宗子李泽钜全面接办长和系弘大产业，幸免了产业被拆分；次子李泽楷则在家眷销亡下，援助出以电讯盈科为中枢的自有产业，成为商界“小超东谈主”。2018年，李嘉诚晓示退休，两个女儿各司其职，是非分明，这在华东谈主富豪充满纷争与内讧的代际传承中，并未几见。

这年袁天凡48岁，他和爱妻李慧敏搬进了山顶白加谈22号的大宅，过上了俯视维多利亚港的顶豪生存。15年后的2015年，他们将豪宅出售给马云的时候，马云亦然差未几的年岁——51岁。

彼时，阿里巴巴刚于前一年登陆纽约证券交游所，活跃买家占到中国东谈主口的四分之一；拼多多在这一年才刚刚建树，微信支付也刚推出不久，支付宝仍是中国在线支付的代名词。

打工天子妻子的“上车”置换路

香港是大家房价最焕发的城市之一。不久前德领会银行发布的《2025年宇宙价钱舆图》数据骄气，香港市中心的公寓平均价钱仍高达每宽泛呎25946好意思元，大幅最初于苏黎世、新加坡、纽约等城市。

是以即即是袁氏妻子，买房之路亦然一齐置换，从小到大。

袁天凡1952年诞生于上海，他曾回忆：父母本在崇明务农为业，但“不安故重迁，去上海发展”，其父与同乡一起成为船员。5岁，他追随作念船员的父亲来到香港。“我小时很穷，来香港时，一家几口住在长沙湾长发街的木板隔间房，不够100呎。爸爸行船，一年岁念最多十天八天，姆妈连小学也未毕业。”

袁天凡学生时间得益优异，中学毕业后过问好意思国芝加哥大学，1975年复返香港过问汉文大学任教。但此时正好香港经济大转型时期，1977年袁天凡投笔从商，过问汇丰旗下投资银行（商东谈主银行）“获多利”——而这一年，恰好亦然他自后的夫东谈主李慧敏过问获多利的年份。

1979年，两东谈主成婚。袁天凡曾向外露馅他们的“上车”换房历程，成婚后这对妻子一开动是租房住，在位于太古城租了一套大要五六百宽泛呎（46-56平米）的屋子。他们第一次买房是天后的低层三居室，其时花了120万港元。

1985年，良伴二东谈主的功绩上了一个台阶。袁天凡跳槽出任花旗唯高达证券常务董事，夫东谈主李慧敏出任汇丰银行中国业务有限公司董事总司理。这年，他们租下了香港岛南风物怡东谈主的浅水湾谈一套两千多宽泛呎（186平米以上）的豪宅，自后又用250万港元买了下来。

现实上，1988年35岁的袁天凡在那轮大家股灾之后出任了香港联交所行政总裁，年薪就照旧达到300万港元，成为往日香港收入最高的受雇东谈主员。但即便如斯，距离山顶大宅还有十几年的距离——这就要靠李嘉诚家眷了。

现实上，从1980年精良入主和记黄埔开动，上世纪80年代亦然李嘉诚借助金融力量，几何级壮大的年代。在这个流程中，这对身处要职的妻子，在李嘉诚的屡次融资中，施展了不能冷落的作用。

2000年入住山顶白加谈22号豪宅后，李慧敏功绩也又进一步。她在汇丰银行体系内一齐晋升，在2012年出任汇丰旗下香港老牌金融机构恒丰银行副董事长兼行政总裁，成为“恒丰一姐”。目下天然李慧敏照旧从汇丰退休，但依旧担任李泽钜担任主席的长实集团颓废非彭胀董事——而袁天凡，照旧从电讯盈科副主席任上退休多年。

李嘉诚曾说，袁天但凡“少数能识破老本本色的东谈主”，曾经屡次邀请袁天凡加盟。但直到要帮李泽楷创举我方功绩的时候，袁天凡才最终衔命——偶而，这恰是他智谋之处，要的就是一块关于李嘉诚家眷而言比拟空缺的处女地。

（基于公开财经数据，不算作任何时势的投资提议）

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第1432期

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